Welche Steuersoftware ist für Vermieter am besten geeignet?

Für Vermieter eignen sich besonders Programme, die eine umfassende Unterstützung bei der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) bieten. WISO Steuer, Tax, Smartsteuer und Taxman punkten mit speziellen Funktionen wie automatischer AfA-Berechnung, Nebenkostenabrechnung und detaillierten Frageassistenten für Vermietungseinkünfte. Die Wahl hängt von der Anzahl der vermieteten Objekte und dem gewünschten Komfort ab.

Was muss ich als Vermieter in der Steuererklärung angeben?

Als Vermieter müssen Sie Ihre Mieteinnahmen in der Anlage V Ihrer Steuererklärung angeben. Dazu gehören die Bruttokaltmiete, Nebenkosten-Vorauszahlungen und eventuelle Nachzahlungen. Gleichzeitig können Sie zahlreiche Werbungskosten absetzen: Abschreibungen (AfA), Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen und mehr. Eine gute Steuersoftware führt Sie Schritt für Schritt durch alle relevanten Positionen.

Kann ich als Vermieter die Kosten für Steuersoftware absetzen?

Ja, die Kosten für Steuersoftware können Vermieter als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Sie tragen die Kosten in der Anlage V unter 'Sonstige Werbungskosten' ein. Dies gilt sowohl für einmalige Kaufversionen als auch für jährliche Abo-Modelle. Bei gemischter Nutzung (privat und vermietungsbezogen) sollten Sie die Kosten anteilig ansetzen.

Wie berechne ich die AfA (Abschreibung) für meine Mietwohnung richtig?

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) berechnet sich aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes ohne Grundstücksanteil. Für Gebäude, die nach 1924 errichtet wurden, beträgt die jährliche AfA 2% (lineare Abschreibung über 50 Jahre). Für ältere Gebäude sind es 2,5% (40 Jahre). Moderne Steuersoftware wie WISO Steuer oder Tax berechnet die AfA automatisch, wenn Sie das Baujahr und die Anschaffungskosten eingeben. Bei Modernisierungen können zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten bestehen.

Steuersoftware für Vermieter – Die besten Tools für Mieteinnahmen 2025

Steuererklärung als Vermieter: Warum spezielle Software sinnvoll ist

Wer eine Wohnung, ein Haus oder Gewerbeimmobilien vermietet, muss seine Mieteinnahmen versteuern und jährlich die Anlage V zur Einkommensteuererklärung ausfüllen. Dabei geht es oft um komplexe Sachverhalte: Abschreibungen (AfA), anteilige Schuldzinsen, Instandhaltungsrücklagen, Nebenkostenabrechnung und die Unterscheidung zwischen sofort absetzbaren Erhaltungsaufwendungen und aktivierungspflichtigen Herstellungskosten.

Eine gute Steuersoftware für Vermieter nimmt Ihnen diese Komplexität ab und sorgt dafür, dass Sie alle Abzugsmöglichkeiten optimal nutzen. Sie führt Sie durch gezielte Fragen zum Thema Vermietung, berechnet die AfA automatisch und prüft, ob Ihre Angaben plausibel sind – bevor die Steuererklärung elektronisch an das Finanzamt übermittelt wird.

Was muss eine Steuersoftware für Vermieter können?

Nicht jede Steuersoftware ist für Vermieter gleich gut geeignet. Achten Sie auf folgende Funktionen:

Anlage V: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Die Anlage V ist das zentrale Formular für Vermieter. Eine gute Software sollte:

Geführte Eingabe aller Mieteinnahmen (Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution, Mieterträge)
Automatische Berechnung der Werbungskosten und des steuerpflichtigen Überschusses
Mehrere Objekte separat verwalten können (z.B. mehrere Wohnungen oder Häuser)
Übersichtliche Darstellung aller vermietungsbezogenen Einnahmen und Ausgaben

AfA-Berechnung (Abschreibung)

Die Abschreibung des Gebäudes ist oft der größte Steuerposten bei Vermietern. Die Software sollte:

AfA automatisch berechnen auf Basis von Kaufpreis, Baujahr und Gebäudewert
Bodenrichtwerte berücksichtigen, um Grundstücks- und Gebäudeanteil zu trennen
Sonder-AfA und erhöhte Abschreibungen bei denkmalgeschützten Objekten unterstützen
Restnutzungsdauer bei Altbauten korrekt ermitteln

Werbungskosten: Was kann ich als Vermieter absetzen?

Eine umfassende Steuersoftware hilft Ihnen, alle relevanten Werbungskosten zu erfassen:

Schuldzinsen für Darlehen zur Finanzierung der Immobilie
Instandhaltungskosten (Reparaturen, Renovierungen, Handwerkerleistungen)
Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Kontoführungsgebühren, Steuersoftware)
Grundsteuer, Versicherungen, Müllabfuhr
Fahrtkosten zum Objekt (z.B. bei Besichtigungen, Reparaturen)
Abschreibung auf Einrichtungsgegenstände (z.B. bei möblierter Vermietung)

Die besten Programme prüfen automatisch, ob Ausgaben sofort absetzbar sind oder über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen.

Die besten Steuersoftware-Lösungen für Vermieter im Vergleich

1. WISO Steuer – Testsieger für Vermieter

WISO Steuer von Buhl Data gilt als die umfassendste Lösung für Vermieter. Die Software bietet:

Spezial-Modul für Vermietung mit automatischer AfA-Berechnung
Unterstützung mehrerer Objekte ohne Aufpreis
Integrierter Rechner für Bodenrichtwerte und Gebäudewertaufteilung
Detaillierte Hilfe bei Sonderfällen (Denkmalschutz, Photovoltaik, gemischte Nutzung)
ELSTER-Schnittstelle für direkte Übermittlung

Preis: ca. 30-40 €/Jahr (Download oder CD-Version) Ideal für: Vermieter mit einem oder mehreren Objekten, die Wert auf maximale Funktionstiefe legen

2. Tax – Solide Alternative mit guter Nutzerführung

Die Tax-Software (ehemals Steuertipps.de) überzeugt durch eine klare Struktur:

Vermieter-Assistent mit Schritt-für-Schritt-Anleitung
Automatische Plausibilitätsprüfung bei Angaben zur Vermietung
Mehrere Vermietungsobjekte werden separat geführt
Kostenvoranschlag-Funktion zeigt Steuerersparnis in Echtzeit

Preis: ca. 30-35 €/Jahr Ideal für: Vermieter, die eine einfache Bedienung bevorzugen

3. Smartsteuer – Online-Lösung für digitale Vermieter

Smartsteuer ist eine browserbasierte Steuersoftware, die ohne Installation funktioniert:

Cloud-basiert: Zugriff von überall, automatische Updates
Anlage V mit Assistenten für Vermietungseinkünfte
Gut geeignet für Standard-Vermietungsfälle (1-2 Objekte ohne Sondersituationen)
Günstiger Preis bei gleichzeitig solider Leistung

Preis: ca. 35 €/Jahr Ideal für: Vermieter mit unkomplizierten Vermietungssituationen, die eine flexible, ortsunabhängige Lösung suchen

4. Taxman – Umfassende Desktop-Lösung

Taxman von Lexware bietet ähnliche Funktionen wie WISO:

Mehrere Objekte lassen sich parallel verwalten
AfA-Rechner mit detaillierten Abschreibungsoptionen
Umfangreiche Hilfe-Texte und Video-Tutorials
Datenübernahme aus Vorjahren

Preis: ca. 30-35 €/Jahr Ideal für: Erfahrene Anwender, die eine Desktop-Software bevorzugen

5. Taxfix – Nicht optimal für Vermieter

Taxfix ist eine beliebte Steuer-App, die vor allem für einfache Steuerfälle konzipiert ist. Für Vermieter ist sie nur bedingt geeignet:

Anlage V wird unterstützt, aber mit weniger Komfort
Keine automatische AfA-Berechnung (manuelle Eingabe erforderlich)
Begrenzte Unterstützung bei mehreren Objekten oder komplexen Sachverhalten

Preis: 39,99 € bzw. 10% der Erstattung Fazfazit: Für Vermieter mit einfachen Vermietungssituationen OK, aber keine optimale Lösung

Schritt-für-Schritt: Steuererklärung als Vermieter mit WISO Steuer

Um zu zeigen, wie eine typische Steuererklärung für Vermieter mit Software funktioniert, hier ein Beispiel mit WISO Steuer:

Schritt 1: Vermietungsobjekt anlegen

Nach dem Start wählen Sie den Bereich “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung” aus. Geben Sie die Adresse Ihres Objekts ein und legen Sie fest, ob es sich um eine Wohnung, ein Haus oder Gewerbe handelt.

Schritt 2: Mieteinnahmen erfassen

Tragen Sie Ihre Bruttokaltmiete und Nebenkostenvorauszahlungen ein. Falls Sie unterjährig vermietet haben oder Leerstände hatten, berücksichtigt die Software das automatisch.

Schritt 3: AfA berechnen lassen

Geben Sie das Baujahr und den Kaufpreis ein. WISO trennt automatisch Grundstücks- und Gebäudeanteil (Sie können auch einen Sachverständigenwert eingeben) und berechnet die jährliche Abschreibung.

Schritt 4: Werbungskosten eintragen

In der Kategorie “Werbungskosten” erfassen Sie:

Darlehenszinsen (nicht Tilgung!)
Reparaturen und Instandhaltung (Handwerker, Materialkosten)
Nebenkosten, die Sie selbst tragen (Grundsteuer, Versicherungen)
Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Kontogebühren, Steuersoftware)
Fahrtkosten zum Objekt

Schritt 5: Plausibilitätsprüfung und Übermittlung

Die Software prüft Ihre Angaben auf Plausibilität und weist Sie auf mögliche Fehler oder fehlende Angaben hin. Anschließend können Sie die Steuererklärung direkt per ELSTER an das Finanzamt senden.

Sonderfälle: Was Sie als Vermieter beachten sollten

Möblierte Vermietung

Bei möblierter Vermietung können Sie zusätzlich die Abschreibung auf Möbel und Einrichtungsgegenstände geltend machen. Güter über 800 € netto werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben, günstigere Anschaffungen können sofort abgesetzt werden.

Gute Steuersoftware wie WISO oder Tax führt Sie durch die Abschreibungstabellen und berechnet die Jahresbeträge automatisch.

Eigenleistungen bei Renovierung

Materialkosten für Renovierungen können Sie sofort absetzen. Ihre eigene Arbeitszeit ist jedoch steuerlich nicht ansetzbar – nur die Kosten für Material und externe Handwerker.

Vermietung an Angehörige

Wenn Sie an Familienangehörige vermieten, akzeptiert das Finanzamt die Werbungskosten nur, wenn die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete beträgt (ab 2021: 50% für Neuverträge). Die Software prüft diese Grenze und warnt Sie bei Unterschreitung.

Photovoltaik und Mieterstrom

Falls Sie auf Ihrem vermieteten Objekt eine Photovoltaik-Anlage betreiben, können die Anschaffungskosten anteilig als Werbungskosten abgesetzt werden – vorausgesetzt, die Anlage dient auch der Vermietung (z.B. Mieterstrom). Hier wird es komplex: WISO Steuer bietet ein separates Modul für Photovoltaik-Betreiber, das auch die umsatzsteuerlichen Aspekte berücksichtigt.

Tipps für maximale Steuerersparnis als Vermieter

Tipp 1: Alle Belege sammeln

Bewahren Sie alle Rechnungen, Quittungen und Kontoauszüge auf, die mit Ihrer Vermietung zu tun haben. Digitale Belegverwaltung (z.B. in WISO oder über Apps wie Lexoffice) erleichtert die Übersicht.

Tipp 2: Schuldzinsen optimal nutzen

Nur die Zinsen Ihres Immobiliendarlehens sind absetzbar, nicht die Tilgung. Achten Sie darauf, dass Ihr Darlehensvertrag zwischen Zins und Tilgung unterscheidet. Bei Annuitätendarlehen sinkt der Zinsanteil jährlich – dies wird automatisch von der Software berücksichtigt.

Tipp 3: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten

Kleinere Reparaturen (bis ca. 4.000 € netto pro Maßnahme) gelten als Erhaltungsaufwand und sind sofort absetzbar. Größere Modernisierungen, die den Standard wesentlich erhöhen, gelten als Herstellungskosten und müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden.

Gute Steuersoftware fragt gezielt nach Art und Umfang der Maßnahme und ordnet sie korrekt ein.

Tipp 4: Steuersoftware selbst absetzen

Die Kosten für Ihre Steuersoftware können Sie als Werbungskosten bei der Vermietung absetzen – ebenso wie Fachliteratur, Steuerberatungskosten oder Fortbildungen zum Thema Vermietung.

Tipp 5: Doppelte Haushaltsführung bei entfernten Objekten

Falls Sie eine Immobilie in einer anderen Stadt vermieten und dort regelmäßig übernachten (z.B. zur Verwaltung), können unter Umständen Kosten für Zweitunterkunft und Fahrten als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies ist ein Sonderfall – lassen Sie sich hier ggf. von einem Steuerberater unterstützen.

Häufige Fehler vermeiden

Fehler 1: Grundstücksanteil nicht abziehen

Nur das Gebäude kann abgeschrieben werden, nicht das Grundstück. Die Steuersoftware trennt beides meist automatisch anhand von Bodenrichtwerten. Prüfen Sie diese Aufteilung – bei sehr hohen Grundstückspreisen (z.B. in Innenstadtlagen) kann eine andere Aufteilung vorteilhafter sein.

Fehler 2: Mietkaution als Einnahme angeben

Die Mietkaution ist keine Einnahme, solange sie nur verwahrt wird. Erst wenn Sie die Kaution zur Schadensbehebung einbehalten, wird sie steuerlich relevant. Gute Software fragt dies gezielt ab.

Fehler 3: Tilgungsraten absetzen

Nur die Zinsen sind absetzbar, nicht die Tilgung Ihres Darlehens. Die Software unterscheidet automatisch – prüfen Sie aber Ihre Darlehensunterlagen, dass Sie nur den Zinsanteil eintragen.

Fehler 4: Umlagekosten als Werbungskosten ansetzen

Umlagefähige Nebenkosten, die Sie per Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergeben, dürfen Sie nicht als Werbungskosten absetzen (z.B. Müllgebühren, Wasser, Hausmeister). Nur die Kosten, die Sie selbst tragen, sind abzugsfähig.

Alternativen: Steuerberater oder Software?

Wann lohnt sich ein Steuerberater?

Ein Steuerberater ist sinnvoll bei:

Mehreren Objekten mit komplexen Strukturen (GmbH, KG, etc.)
Gewerblicher Vermietung (z.B. Hotels, Ferienwohnungen mit täglichem Wechsel)
Sonderfällen wie Denkmalschutz-AfA, Baudenkmälern, gemischter Nutzung
Wenig Zeit oder Unsicherheit bei steuerlichen Fragen

Die Kosten für den Steuerberater (oft 300-800 € für die Steuererklärung) können Sie als Werbungskosten absetzen.

Wann reicht Steuersoftware?

Steuersoftware ist ideal bei:

1-3 Vermietungsobjekten mit Standardsituationen
Klaren Verhältnissen (Wohnimmobilien ohne Sondernutzung)
Grundkenntnissen im Steuerrecht oder Bereitschaft, sich einzulesen
Kostenersparnis gegenüber Steuerberater (30 € vs. 300-800 €)

Moderne Software wie WISO oder Tax erklärt alle Fachbegriffe verständlich und führt Sie sicher durch die Steuererklärung.

Fazit: Welche Steuersoftware für Vermieter?

Für die meisten Vermieter ist eine dedizierte Steuersoftware wie WISO Steuer, Tax oder Taxman die beste Wahl. Sie bietet:

Automatische Berechnung der AfA und aller relevanten Positionen
Geführte Eingabe speziell für Vermietungseinkünfte
Plausibilitätsprüfung und Fehlervermeidung
Direkte ELSTER-Übermittlung ans Finanzamt
Kostenersparnis gegenüber Steuerberater bei Standardfällen

WISO Steuer ist der Testsieger für Vermieter mit mehreren Objekten oder komplexeren Fällen. Smartsteuer ist eine gute, günstigere Online-Alternative für einfachere Situationen. Taxfix eignet sich nur bedingt für Vermieter und sollte nur bei sehr einfachen Vermietungsfällen in Betracht gezogen werden.

Wichtig: Investieren Sie einmalig etwas Zeit, um sich in die Software einzuarbeiten – das zahlt sich in den Folgejahren aus, wenn Sie Ihre Daten übernehmen und aktualisieren können. Und denken Sie daran: Die Kosten für die Steuersoftware selbst können Sie als Werbungskosten absetzen!